Lex Koller : ce qui pourrait changer pour l’achat immobilier en Suisse

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En Suisse, l’acquisition d’un bien immobilier par une personne étrangère n’est pas toujours libre. Depuis plusieurs décennies, la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, connue sous le nom de Lex Koller, fixe un cadre spécifique pour limiter certains achats immobiliers par des personnes qui ne sont pas établies en Suisse.

Adoptée en 1983 et entrée en vigueur en 1985, cette loi avait pour objectif initial d’éviter une emprise excessive de capitaux étrangers sur le marché immobilier suisse, notamment dans un contexte où le logement devait rester prioritairement accessible aux personnes vivant dans le pays.

Au fil des années, certaines règles ont toutefois été assouplies. Des catégories d’immeubles ou de placements, comme certains immeubles commerciaux, des sociétés immobilières cotées en Bourse ou des fonds immobiliers, sont devenues accessibles aux investisseurs étrangers sans restriction particulière. C’est précisément ce que le Conseil fédéral souhaite aujourd’hui réexaminer.

Pourquoi le Conseil fédéral veut-il modifier la Lex Koller ?

La Suisse traverse une période de forte tension sur le marché du logement. Dans les grandes villes comme Genève, Zurich ou Lausanne, les loyers ont fortement augmenté et l’accès à un logement disponible devient de plus en plus difficile pour de nombreux ménages.

Dans ce contexte, le Conseil fédéral estime que certains achats immobiliers par des personnes établies à l’étranger peuvent accentuer la pression sur un marché déjà tendu. L’objectif annoncé n’est donc pas uniquement de limiter l’investissement étranger, mais de recentrer la Lex Koller sur sa fonction initiale : protéger le marché immobilier résidentiel suisse.

Le calendrier intervient également dans un contexte politique sensible. En juin 2026, les citoyens suisses seront appelés à se prononcer sur l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions », qui soulève notamment la question de la pression démographique sur le logement et les infrastructures.

Ce que le Conseil fédéral propose concrètement

Pour les logements, les ressortissants de pays situés hors de l’Union européenne et de l’AELE devraient obtenir une autorisation officielle avant d’acheter un bien en Suisse. Aujourd’hui, certaines personnes résidant légalement en Suisse peuvent acheter leur logement sans restriction particulière. Le projet prévoit également qu’un propriétaire concerné par la Lex Koller qui quitte définitivement la Suisse devrait revendre son bien dans un délai de deux ans.

Pour les immeubles commerciaux, la révision prévoit de limiter les acquisitions aux situations où l’acheteur exploite lui-même le bâtiment pour son activité propre. L’achat d’un immeuble commercial dans le seul but de le louer à des tiers serait davantage encadré. Cette mesure vise à réduire les investissements purement patrimoniaux ou spéculatifs.

Pour les résidences secondaires, les logements de vacances et les appartements situés dans les régions touristiques, les règles sont déjà soumises à des quotas cantonaux. Le Conseil fédéral propose de réduire encore ces contingents et d’imposer une autorisation même lorsqu’un bien de vacances est vendu par une personne étrangère à une autre personne étrangère.

Pour les placements financiers, le projet prévoit de supprimer certaines exceptions actuelles. Jusqu’à présent, un investisseur étranger pouvait acquérir des actions de sociétés immobilières suisses cotées en Bourse, ou des parts de fonds investissant dans des logements, sans restriction particulière. Le Conseil fédéral souhaite que ces placements immobiliers indirects soient aussi soumis à un contrôle plus strict.

Qui serait concerné ?

La majorité des personnes étrangères résidant en Suisse viennent de pays de l’Union européenne ou de l’AELE, comme la France, l’Italie, l’Allemagne, le Portugal, l’Espagne, la Norvège, l’Islande ou le Liechtenstein. En raison des accords bilatéraux, ces personnes ne seraient pas directement touchées par les nouvelles restrictions concernant l’achat de leur résidence principale.

Les mesures viseraient principalement les ressortissants de pays tiers, les personnes établies à l’étranger et certains investisseurs structurant leurs acquisitions à travers des sociétés ou des véhicules de placement immobilier.

Pour les propriétaires qui envisagent de vendre un bien à un acheteur étranger, ou pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un immeuble en Suisse, cette évolution mérite donc d’être suivie de près.

Un projet encore en discussion

Il est important de rappeler que cette révision n’est pas encore une loi. Il s’agit à ce stade d’un avant-projet soumis à consultation. Les cantons, les partis politiques, les milieux économiques et les organisations concernées peuvent se prononcer jusqu’au 15 juillet 2026. Le texte pourra ensuite être modifié avant d’être transmis au Parlement.

Les règles définitives pourraient donc évoluer. Mais la direction donnée par le Conseil fédéral est claire : les acquisitions immobilières par des personnes à l’étranger pourraient être davantage encadrées à l’avenir.

Pourquoi cette évolution est importante pour un projet immobilier ?

Pour un propriétaire, un acheteur ou un investisseur, cette révision rappelle une chose essentielle : la faisabilité d’un projet immobilier ne dépend pas seulement de l’état du bâtiment, de son potentiel architectural ou de son coût de rénovation. Elle dépend aussi du cadre légal, fiscal et réglementaire dans lequel le bien s’inscrit.

Avant d’acheter, de vendre, de transformer ou de valoriser un bien immobilier, il devient donc de plus en plus important d’analyser l’ensemble du contexte : situation du propriétaire, statut de l’acheteur, affectation du bien, potentiel de transformation, contraintes urbanistiques, obligations énergétiques et évolution probable du cadre légal.

Dans un marché aussi tendu que celui de Genève et plus largement de la Suisse romande, cette lecture globale est devenue indispensable pour prendre des décisions éclairées et éviter de mauvaises surprises.

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Si vous envisagez d’acheter, de vendre, de transformer ou de valoriser un bien immobilier en Suisse, une analyse préalable du contexte légal, réglementaire et architectural peut vous aider à prendre les bonnes décisions dès le départ.

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